Lisärakentamisen kannattavuus selvitettävä

Lisärakentaminen voidaan toteuttaa jos yhtiöllä on käyttämätöntä rakennusoikeutta. Ellei rakennusoikeutta ole riittävästi jäljellä hankkeen toteuttamiseksi, voidaan kunnalta hakea poikkeamislupaa kaavan mukaisen rakennusoikeuden ylittämiseksi, kun poikkeaminen ei ole vähäistä suurempaa. Muussa tapauksessa ympäristökeskus voi myöntää poikkeamisen. Suuret muutokset edellyttävät lähtökohtaisesti kaavamuutosta.

Lisärakentamisessa tarvitaan kaupungin, taloyhtiön ja asukkaiden välistä tiivistä yhteistyötä. Lisärakentamisen perusedellytyksiä ovat asukkaiden ja kunnan hyväksyntä hankkeelle (rakennuslupa ja rakennusoikeus) sekä rakennuksen teknisten ja muiden vaatimusten täyttyminen. Rakennuslupaviranomaiseen kannattaa olla yhteydessä heti kun lisärakentamisen mahdollisuuksia aletaan selvittää.

Lisärakentamiseen liittyy usein taloudellisia riskejä, jotka voivat toteutuessaan aiheuttaa, etteivät hankkeelle asetetut tavoitteet toteudu. Hankkeen kannattavuus on aina tapauskohtaisesti tarkistettava, sillä siihen vaikuttavat huomattavasti muun muassa lisärakentamisen määrä, kunnan lisärakentamista koskevat päätökset, tontin omistussuhteet, pysäköintijärjestelyt sekä
alueen asuntojen myyntihinnat.

Taloyhtiön saaman lopullisen hyödyn suuruuteen vaikuttaa se omistaako taloyhtiö itse tonttinsa vai onko se vuokralla kaupungin tontilla. Esimerkiksi Helsingissä taloyhtiön omistaessa tontin se joutuu maksamaan maankäyttösopimuskorvauksia, jos tontin arvonnousun katsotaan olevan yli 840 000 €. Vuokratonteilla kaupunki maksaa taloyhtiölle täydennysrakennuskorvauksia 1/3 nettoarvonnoususta ja kalliissa pysäköintitapauksissa jopa 2/3.

Vuokratonteilla lisärakennusoikeuden hallinta voi olla joko kaupungilla tai taloyhtiöllä, riippuen lisärakennusmuodosta. Ensisijaisesti kokonaan uuden rakennuksen lisärakennushankkeissa kaupunki pyrkii saamaan hallinnan lisärakennusoikeuteen, jolloin taloyhtiö saa lisärakentamisesta vain täydennysrakennuskorvauksen.

Jos rakennusten päälle rakennetaan lisäkerroksia, pysyy lisärakennusoikeuden hallinta taloyhtiöllä. Tällöin taloyhtiö pystyy saamaan tuloja myymällä lisärakennusoikeutta ja saamaan lisäksi täydennysrakennuskorvauksia kaupungilta. Tässä tapauksessa taloyhtiön saama nettohyöty on huomattavasti suurempi verrattuna taloyhtiöihin, jotka omistavat tonttinsa.

Lisäkerrosten rakentaminen aiheuttaa tarpeen rakentaa hissi rakennukseen, jos kerrosluku nousee laajennuksen myötä yli kolmeen. Tämä saattaa aiheuttaa huomattavia lisäkustannuksia. Toisaalta hissin rakentaminen nostaa kiinteistössä olevien asuntojen arvoa.

Hissien rakennuskustannukset voivat syödä nettohyötyä niin, ettei yhden lisäkerroksen rakentaminen ole kannattavaa muuta kuin edullisimmassa pysäköintiratkaisussa. Tosin jos rakennuksessa on entuudestaan ollut hissi tai se pystytään helposti lisäämään vanhaan rakennukseen, voi yhdenkin lisäkerroksen rakentaminen nousta kannattavaksi.

Kun lisäkerroksia on kaksi, hissien kustannukset jakaantuvat suuremmalle alalle ja useammat pysäköintiratkaisut omalla ja vuokratontilla voivat nousta kannattaviksi. Jos lisäkerroksia pystyttäisiin tekemään enemmän, saataisiin myös tuottoja enemmän; mutta tämä voi olla arkkitehtonisesti tai rakenteellisesti mahdotonta.

On muistettava, että lisäkerroksissa on suuri kustannus- ja myyntiriski. Lisäkerroksia on rakennettu vähän ja empiiristä kustannustietoa on vähän. Uusien asuntojen myyntihintaan vaikuttaa huomattavasti alueen asuntojen hintataso ja se,
pitävätkö mahdolliset asukkaat lisäkerroksien asuntoja yhtä arvokkaina kuin muita alueen tai rakennuksen asuntoja.

Lisärakentamiseen voidaan käyttää myös taloyhtiöiden maanpäällisiä kellarikerroksia. Tällöin puhutaan käyttötarkoituksen muutoksesta, jossa kellaritiloja muutetaan asuinkäyttöön. Samalla joudutaan usein rakentamaan korvaavia pihavarastoja.

Talon rungon ulkopuolelle sijoitettava kylpyhuone-elementtikin voi olla yksi lisärakentamisen muoto. Elementin kustannukset voivat olla pienemmät kuin perinteisessä putkiremontissa, kun otetaan huomioon asunnon laajenemisesta johtuva arvonnousu.

Helsingin esikaupunkialueilla on realistista tavoitella lisärakentamisen nettohyödyksi optimitilanteessa enintään noin puolta putkiremontin kustannuksista, joka käytännössä tarkoittaa vanhan kerrosalan kasvattamista noin 50 %. Tällöin lisäkerrosalan sijoittaminen ja pysäköinnin järjestely voi onnistua suhteellisen kivuttomasti useimmilla esikaupunkitonteilla. Koko putkiremontin kattaminen lisärakentamisella tarkoittaisi kerrosalan kasvattamista yli kaksinkertaiseksi, joka voi käytännössä osoittautua mahdottomaksi.

Laskelmiin vaikuttavat monien muiden tekijöiden ohella huomattavasti asuntojen myyntihinnat, joihin sijainti vaikuttaa paljon. Jos hinnat ne ovat alhaiset, lisärakentaminen ei kannata.

Lisärakentamisella tuotettu uusi tila voidaan vuokrata tai rakennusoikeus myydä ja lisätulot käyttää korjauskustannusten kattamiseen. Lisärakentamisen yhteydessä rakennuksen energiatehokkuutta voidaan parantaa esimerkiksi
rakentamalla uusi, energiatehokkaampi yläpohja lisäkerrosten rakentamisen yhteydessä. Lisärakentaminen voi mahdollistaa myös parannuksia LVIS-järjestelmien energiatehokkuuteen.

Julkaistu 30.6.2016 klo 10.26, päivitetty 15.1.2016 klo 14.08