Vähittäiskaupan suuryksikköjen kaavoitus

Malmin kauppakeskus
© Pirjo Ferin, YHA-kuvapankki

Vähittäiskaupan ohjauksesta säädetään maankäyttö- ja rakennuslaissa (MRL).  Vähittäiskauppaa koskevat erityiset säännökset on esitetty MRL:n luvussa 9 a.

Vähittäiskaupan eri osapuolilla on omat lähtökohtansa, tarpeensa ja tavoitteensa kaupan palveluiden ja kaupan sijoittumisen suhteen. Maankäytön suunnittelun tehtävänä on sovittaa yhteen asukkaiden ja asiakkaiden, kaupan, yhteiskunnan ja kaavoittajan näkökulmat ja tavoitteet. Kauppaa koskevat ratkaisut ja varaukset tehdään maakunta-, yleis- ja asemakaavoissa.

Vähittäiskaupan suuryksikön määritelmä

Kaikki yli 4 000 kerrosneliömetrin myymälät ovat vähittäiskaupan suuryksikköjä kaupan toimialasta riippumatta (MRL 71 a §). Myymälän kerrosalaan lasketaan varsinaisen myyntiin käytettävän osan kerrosala sekä myymälän edellyttämät muut tilat, kuten varastot, sosiaaliset tilat, jätehuollon tilat ja muut tähän rinnastettavat tilat.

Kaavajärjestelmän mukaisesti merkitykseltään seudulliset vähittäiskaupan suuryksiköt osoitetaan maakuntakaavoissa. Kuntakaavoissa eli yleiskaavoissa ja asemakaavoissa osoitetaan vaikutuksiltaan paikalliset suuryksiköt.

Vähittäiskaupan suuryksikköjä koskevat erityiset sisältövaatimukset

Maakunta- ja yleiskaavoja koskevat erityiset sisältövaatimukset (MRL 71 b §), joiden mukaisesti vähittäiskaupan suuryksiköitä osoitettaessa on sen lisäksi, mitä maakunta- ja yleiskaavasta muutoin säädetään, katsottava, että:

  1. suunnitellulla maankäytöllä ei ole merkittäviä haitallisia vaikutuksia keskusta-alueiden kaupallisiin palveluihin ja niiden kehittämiseen;
  2. alueelle sijoittuvat palvelut ovat saavutettavissa mahdollisuuksien mukaan joukkoliikenteellä ja kevyellä liikenteellä; sekä
  3. suunniteltu maankäyttö edistää sellaisen palveluverkon muodostumista, jossa asiointimatkat ovat kohtuulliset ja liikenteestä aiheutuvat haitalliset vaikutukset mahdollisimman vähäiset.

Merkitykseltään seudullisen vähittäiskaupan suuryksikön koon alaraja

Maakuntakaavassa tulee esittää merkitykseltään seudullisen vähittäiskaupan suuryksikön koon alaraja. Merkitykseltään seudullisella vähittäiskaupan suuryksiköllä tarkoitetaan sellaista kaupan yksikköä, jolla voidaan arvioida olevan yhtä kuntaa laajempia, seudullisia vaikutuksia. Seudullisella suuryksiköllä tarkoitetaan myös sellaista kaupan yksikköä, jolla voidaan arvioida olevan vaikutuksia seudulliseen keskus- tai palveluverkkoon yhden kunnan alueella. Merkitykseltään seudullisen suuryksikön koon kynnys voi olla erilainen riippuen kyseessä olevasta alueesta ja olosuhteista sekä kaupan laadusta. Alaraja voi vaihdella maan eri osissa ja myös yksittäisen maakunnan alueella.

Koon alarajan määrittäminen tulee perustua vaikutusten arviointiin: minkä kokoisella kaupan alueella voidaan katsoa olevan seudullisia vaikutuksia, kun kaupan toimiala otetaan huomioon? Merkitykseltään seudullisen vähittäisyksikön koon alaraja voi vaikutusarviointien perusteella olla korkeampi kuin laissa määritelty 4 000 kerrosneliömetrin suuryksikön kokoraja.

Vähittäiskaupan suuryksiköiden enimmäismitoitus

Maakuntakaavassa on osoitettava vähittäiskaupan suuryksiköiden enimmäismitoitus riittävällä tarkkuudella (MRL 71 b §). Mitoituksen osoittamisen tavoitteena on varmistaa keskusverkon ja kaupan palvelurakenteen tasapainoinen kehitys. Lisäksi mitoituksen osoittaminen mahdollistaa sen, että alueelle sijoittuvien kaupallisten palveluiden vaikutukset voidaan arvioida riittävällä tavalla.

Velvoite enimmäismitoituksen osoittamiseen maakuntakaavassa erityisellä merkinnällä koskee keskustatoimintojen alueiden ulkopuolelle mahdollisesti osoitettavia vähittäiskaupan suuryksikköjä.

Keskusta-alueen ensisijaisuus

Vähittäiskaupan suuryksikköjen ensisijainen sijaintipaikka on keskusta-alue, ellei muu sijainti kaupan laatu huomioon ottaen ole perusteltu (MRL 71 c §). Kaupan laadulla tarkoitetaan tässä kaupan eri toimialoja (päivittäistavarakauppa, paljon tilaa vaativan tavaran erikoiskauppa ja muu erikoiskauppa). Vähittäiskaupan suuryksikköjen sijoittumisessa keskusta-alueiden ulko-puolelle on huomioitava kohdissa 1.2 ja 3.3 esitetyt erityiset sisältövaatimukset (ei mm. saa haitata keskusta-alueiden palveluja merkittävästi) ja kestävän kehityksen periaate.

Merkitykseltään seudullisen vähittäiskaupan suuryksikön sijoittaminen maakuntakaavan keskustatoiminnoille tarkoitetun alueen ulkopuolelle edellyttää, että vähittäiskaupan suuryksikön sijoituspaikaksi tarkoitettu alue on maakuntakaavassa erityisesti osoitettu tähän tarkoitukseen
(MRL 71 c §).

Vähittäiskaupan suuryksikköä ei saa sijoittaa maakunta- tai yleiskaavan keskustatoimintojen alueen ulkopuolelle, ellei alue ole asemakaavassa erityisesti osoitettu vähittäiskaupan suuryksikön sijoittamisen mahdollistavalla KM-merkinnällä (MRL 71 d §).

Mitä tarkoitetaan keskusta-alueella ja keskustatoimintojen alueella?

Keskusta-alueella tarkoitetaan maakunnan, kunnan tai sen osan toiminnallista keskusta, jolla sijaitsee vähittäiskaupan palvelujen lisäksi myös muita keskustahakuisia palveluja, asuntoja ja työpaikkoja ja johon on hyvät liikenneyhteydet ympäröiviltä asuinalueilta eri liikennemuodoilla. Nykyiset keskusta-alueet ja niiden perustellut laajentumisalueet osoitetaan maakunta- ja yleiskaavoissa keskustatoimintojen alue -kaavamerkinnällä (C).

Miten arvioidaan kaupan kokonaismitoitus?

Kaupan palveluverkon kehittäminen sijainti- ja mitoitusratkaisuineen edellyttää vähittäiskaupan kokonaismitoituksen arvioimista. Vähittäiskaupan kokonaismitoitus arvioidaan kaupan toimialoittain vähittäiskauppaan kohdistuvan kulutuksen perusteella muuttamalla kulutus (€) kaupan keskimääräisten myyntitehokkuuksien (€/myynti-m2) avulla liiketilatarpeeksi. Kulutus puolestaan arvioidaan vaikutusalueen väestömäärän ja yksityisen kulutuksen pohjalta. Kaupan pinta-alatarve voidaan arvioida myös keskimääräisten asukaskohtaisten kaupan pinta-alojen avulla.

 

Lisää luettavaa aiheesta

Kaupan selvityksissä, suunnittelussa ja vaikutusten arvioinnissa tarvittavia lähtötietoja ja esimerkkejä on koottu Vähittäiskaupan suuryksikköjen kaavoitus -oppaaseen, joka löytyy ympäristöministeriön verkkosivuilta:

  • (ym.fi)

Tämän oppaan tukimateriaaleja löytyy tälle sivustolle kootusta Kaupan tietopankista, jonka
kautta on saatavilla Suomen ympäristökeskuksen tuottamia aluerajauksia keskusta-alueista, alakeskuksista ja keskustojen ulkopuolisista kaupan alueista paikkatietoaineistona ja karttasarjana. Aluerajaukset on nimetty, ja niihin on laskettu tilastotietoja muun muassa rakennusten kerrosaloista ja kaupan työpaikkamääristä sekä näiden muutoksista.

Sivustolla on myös muuta taustoittavaa tietoa esimerkiksi asukasmääristä, kulutuksen kehityksestä, myymälärakentamisesta ja kaupan yhdyskuntarakenteellisesta sijoittumisesta. Tietojen avulla on tarkoituksena tukea myös seudullisuuden määrittelyä eri suunnittelutilanteissa.

Lisätietoja

Erityisasiantuntija Sanna Jylhä, ympäristöministeriö, p. 0295 250 233, etunimi.sukunimi@ym.fi

Julkaistu 3.9.2013 klo 13.17, päivitetty 5.11.2018 klo 18.01